其主要风险来自于市场

2018-07-09 07:28

严跃进指出,一旦摩天大楼真正遭遇资金难题和运营困境,其命运将难以逃脱最终毁灭的轨迹,拔地而起未久便掉进陷阱里:先是卖了一部分卖不动了,继而停工,然后长时间烂尾,最终建筑质量也会出现问题。

有观察人士指出,邯郸市国际文化创意大厦周边房价只有不到5000元/平方米,而如果在该地建设338米高的高楼,仅仅是建筑成本这一项,就要比周边房价高,如果加上融资成本、营销成本,其建造成本将很可能达到周边房价的1.5倍甚至是2倍。成本高,销售价格自然高,这个项目即使建设起来了,有人买吗?

住建部2013年11月底指出,当前房地产企业非法集资,主要有以下三种模式:一是以分割销售商铺并承诺售后包租的形式非法集资。二是以预售房屋的形式非法集资。三是利用房地产项目开发进行非法集资。具体手段是:房地产企业自己或者是通过中介公司向社会公众融资,承诺给予远高于银行同期利率的高额利息,有的还以一定的资产作为抵押。在支付方式上,通常是先付给集资人利息,到期后再还本金。

而对于全国各地,尤其是很多三四线城市都在上马的摩天大楼,严跃进直言,这些摩天大楼能否安全脱手,存在极大的疑问。在三四线城市,仅仅摩天大楼的建筑成本,很可能比周边的房价要高。

如此看来,各地建摩天大楼并不都是不差钱,相反,而有些是很差钱。而且,即便是大楼如愿建起来了,运营、赚钱是更大的问题。毕竟,资本要追求回报。

因此,建设摩天大楼极为考验开发商的资金实力。一般而言,一栋摩天大楼的建设资金都在数十亿元,这一数字还是比较考验开发商实力的。对于开发商而言,建设摩天大楼的资金总体看要么来自自有资金,要么是借贷,要么采取二者组合的方式。目前已建成的北京国贸三期就是采用了组合的方式,其融资方式是通过公司自有资金、已发行的人民币10亿元公司债券,以及中国建设银行提供的近30 亿元人民币长期贷款。

在销售现场,记者并未看到相关部门对于该项目融资行为的审批。相反,近期住建部在集中打击一些利用房地产项目开发进行非法集资活动。

也有专家指出,劳伦斯魔咒的说法,如同城市研究领域里的很多概念一样,都是建立在经验主义的基础之上,不一定必然出现,也不一定现在就出现。摩天大楼并不是预测经济是否衰退的唯一指标、准确指标,使用效率和负债率才是真正的问题。

第一太平戴维斯北京区域研究及顾问部主管王琼告诉《中国经济周刊》,目前,有一些摩天大楼属于持有出租,有一些是出售。对于一线城市的摩天大楼而言,其主要风险来自于市场,因为市场租赁状况会随着经济周期的波动而波动。另外,一线城市的运营成本、建筑成本更高,资金平衡难度更大。

中国能否破解劳伦斯魔咒?

戴德梁行华北区研究部主管魏东向记者表示,想成功运营摩天大楼并非一件易事。摩天大楼的生存状况主要取决于三个因素,一是产品业态,二是一个城市的商业水平,三是一个城市高端写字楼的供求关系。而从根本上来看,还是取决于一个国家、地区乃至全球的经济形势。

摩天大楼就是用金钱堆出来的。

以北京国贸三期为例,该项目租售人员告诉《中国经济周刊》,其租金能达到每平方米每月800元,但这与北京经济发展状况、第三产业现状、市场容量和供应状况密切相关。

当记者表达了这是否涉及非法集资的疑问时,销售人员表示不太清楚。

严跃进表示,确保真正安全,意味着资金的大手笔投入,没有资金就无法保证最好的设施。但大投入也意味着,摩天大楼的设计、设备、建筑、监理等成本比一般的建筑要高很多,进而决定日后的运营、维护压力比较大。

这肯定是违规操作,很多摩天大楼都是这么操作,又不是我们一家。 融通国际项目销售人员告诉记者。

摩天大楼自身的建造、运营困难还只是危机的一个层面,更深层的问题是,随着这波摩天大楼的建设热潮,我国是否会陷入劳伦斯魔咒?

记者了解到,一般30层以下的高层建筑的建筑成本是每平方米两三千元,但摩天大楼的建筑(152米以上)成本最低也在5000元/平方米左右,造价高的将达到1万元/平方米,甚至更高。

劳伦斯表示,兴建摩天大楼和其他类型高层建筑一般始于容易获得大量资金的狂热期,但通常都最终陷入衰退,这即是劳伦斯魔咒。

销售人员说的融资,即开发商和投资人签订一个回购合同,开发商将一定面积的房产抵押给投资人,开发商到期以还本付息的方式将抵押的房产回购。

经济学家安德鲁劳伦斯十余年前将世界上那些最高的摩天大楼的建设与多场经济危机做了关联研究:纽约帝国大厦和克莱斯勒大厦的落成揭开了20世纪30年代大萧条的序幕;纽约世贸双塔成为1973年石油危机的前奏;马来西亚吉隆坡的国营石油公司双子塔建成之后,也发生了1997年亚洲金融危机。最近一次,则是世界第一高楼哈利法塔,这座高楼于2009年末完工时,正赶上迪拜债务危机。

但并不是所有开发商都能解决资金难题。在邯郸融通国际项目,当记者表示有购买意向时,销售人员说,这个项目目前还未正式开盘,因为没有拿到销售许可证,不过客户可以与项目方签一个融资协议,即客户可以交5万元钱,一年后开发商返利5000元,年利润高达10%,正式开盘时还可以提前通知客户。

兴建摩天大楼一般始于容易获得大量资金的狂热期,但通常都最终陷入衰退

对此,张玉良表示:放到全球去看,并不是说造了高楼,经济就下来了。从根本上看,还是取决于中国的经济,中国经济未来会有很大的增长,尤其是十八届三中全会提出了深化改革的方向和具体思路,这将形成经济的持续利好。

有分析人士表示,近几年中国各地大建第一高楼,的确是处于容易获得大量资金的时期。但很显然,未来几年,能够投入的资金不会像以前那么多了。

销售人员透露,由于目前资金实力有限,所以用售楼的名义融资。只要我们项目开始销售了,很快就可以还融资的钱。