这个区域还是破坏了整个片区风貌

2019-04-03 02:59

区域高度“一刀切”问题多

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金陵晚报讯如同老城区街巷改造时“原住民”可以选择走还是留一样,南京老城建筑高度也将突破“一刀切”的管理模式。记者从市规划局获悉,《基于风貌保护的南京老城城市设计高度研究》已由东南大学王建国院士团队完成,目前正在报市政府审批,不久将向市民展示。

南京是1982年国务院首批公布的国家历史文化名城,根据2011年省政府批复的《南京历史文化名城保护规划(2010-2020)》(以下简称《名城保护规划》),南京老城范围为以护城河对岸为界的明都城范围,总面积约50平方千米(明城墙以内为40平方千米),是南京历史文化保护的核心地区。

天际线不仅要有高楼,当你从俯瞰角度观察时,南京林荫道、历史街区也是“天际线”。为此,该研究提出像成贤街两边是高校和老房子,两排老槐树、杨树20米高,就建议新建建筑不得高于40米;南大汉口路行道树10多米高,两边建筑不得高于20米。

目前,南京老城区内形成了若干城市天际线,以及“近城(城墙)低、远城(城墙)高,中心高、四周低”的整体格局,与规划引导不无关系。但由于规划控高过于“原则和笼统”,譬如面积16平方公里的“一般控制区”内,规定建筑高度“一般不超过50米”,可是高度经常突破上限。因此南京中心商务区和历史片区之外的“一般控制区”,总有一些高楼“鹤立鸡群”,很不协调。

为此,此次开展新的研究对老城区内所有片区、地块详尽调查后,把影响建筑高度的6个因子变量数据融进地块,互动举证算出高度“赋值”,再从过去10年老城已开发片区中选出“基本合理”的180个参照地块,建立各片区的“样本库”,这样经过计算机分析后,把高度控制落实到南京42平方公里老城的5500个地块上。这样一来,对于待开发或改造的地块,设计单位拿到的就是相对应的高度限制。

建筑高度具体到每个地块

“一疏散三集中”,基于这一指导思想,南京在2003年版老城更新保护规划中,首次提出高度分区控制规划,对历史片区严格控高的同时,也划出了高层“一般发展区”和“鼓励发展区”,这在当时是个很大的突破。不过,专家告诉记者,实际上,“一刀切”的限高也导致老城人口疏散缓慢。

南京天际线将更有层次

另外,差异化的限高管理还可以让南京天际线更有层次,比如大行宫是新街口商务区“边界”,按理说可以建高楼,但江苏美术馆、江宁织造府博物馆、总统府和1912街区这些建筑在52层的新世纪广场等高楼的“压迫”下,就显得太低了;再比如龙蟠中路属于高层“一般控制区”,某地块原想盖到250米,但综合紫金山视廊因素分析,将砍下1/3高度。

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“过去多部规划都对南京老城高度进行过限制,但这些都是区域性的,比如老城南区域范围内、明城墙规划范围内、玄武湖等山水资源周边,”南京市规划局相关专家介绍,这种区域范围内“大尺度”限高模式,也引来了很多争议,由于地少人多,甚至有专家提出在一个区域内对不同建筑应该“限低不限高”;而在现实设计方案中,很多建筑高度全部按照该区域高度“上限”来设计,这种“打擦边球”的方式,也造成许多高度限制“名存实亡”,这个区域还是破坏了整个片区风貌。

作为四大古都之一,南京特别之处在于现代化建设与历史遗迹的高度重叠,在城市天际线中,有高楼有古寺,甚至有城墙。因此,这样的城市格局亟待通过研析南京城市肌理的历史发展脉络,开展老城控高研究工作,细化《名城保护规划》,制定“到边到点”的老城规划高度分区图,明确各地块合理的高度控制指标,为今后老城建设提供明确的法定高度要求。

这样的改变会对南京老城带来哪些变化呢?专家举例说,比如在“南京老城控制性详细规划”中,秦淮区全区限高18米,其中重点保护的老城南地区提出建筑(檐口)7米以下的控制高度,这个7米的高度盖一层楼嫌高,两层又盖不了。因此,研究就提出老城南不再是7米的统一檐口,而是根据每个地块远近、大小不同上下浮动15%,这样高低错落更符合风貌区的表达。

而对于和研究“不对称”的那些高层建筑,规划上将剥夺其“发展权”,比如不得盖配套建筑,过了建筑使用寿命不得修复再用,时机成熟拆迁改造等。

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